Introduction

Deux ans après le début de la pandémie, l'avenir du marché des bureaux continue de susciter des débats animés.

En août 2020, nous avons donné notre point de vue : les immeubles de première qualité situés dans les grands centres urbains où il fait bon vivre, travailler et s'amuser s'en sortent beaucoup mieux que les immeubles de bureaux plus vétustes dont les dépenses en immobilisations reportées sont élevées ou qui sont situés dans des endroits géographiquement moins recherchés.¹ En d'autres termes, la demande continuerait d'être forte pour les immeubles de bureaux de la meilleure qualité, et nous avons vu cette tendance se confirmer.

Aujourd'hui, Green Street, une société d'analyse de l'immobilier commercial, prévoit que la demande de bureaux diminuera d'environ 15 % en raison de la nouvelle réalité du travail partagé entre télétravail et travail en présentiel.² Toutefois, ces prévisions ne tiennent pas compte de l'évidente poussée de la demande pour la qualité. La baisse de la demande s'est concentrée sur les immeubles plus anciens et sous-investis, et la forte demande s'est maintenue pour les espaces de haute qualité.

Ces immeubles de bureaux sont neufs ou récemment rénovés, et ils ont tendance à être dotés de nombreux équipements et à se situer dans des villes d'accès proches des centres de transport. Par exemple, depuis le début de la pandémie, 84 % de l'activité locative totale dans le centre de Manhattan a touché des actifs de classe A ou des immeubles de prestige, selon Cushman & Wakefield.³

Nous constatons aujourd'hui que la différence entre les loyers payés pour des locaux de première catégorie et des locaux de moindre qualité atteint des niveaux records. En février 2022, les loyers des 10 % d'immeubles de bureaux américains les plus chers étaient 51 % plus élevés que le reste des propriétés sur leurs marchés, selon la société de données VTS.⁴ Chez Brookfield, nous avons observé des tendances similaires sur les marchés des bureaux dans le monde entier, notamment à New York, Sydney, London, Séoul, Dubaï, Shanghai, Berlin et Bangalore, un centre technologique mondial en Inde.

Ce qu'il faut : Des bureaux de qualité supérieure dans les grandes villes

Nous sommes convaincus que les grandes villes du monde entier continueront d'être les lieux où les employeurs doivent être présents pour embaucher les meilleurs talents, et les plus diversifiés, du monde.

Compte tenu de la pénurie actuelle de main-d'œuvre, il s'agit d'un élément clé pour résoudre le problème d'accès à la main-d'œuvre pour les employeurs.

Les entreprises technologiques signent des baux dans des villes de classe mondiale comme New York, Shanghai, Londres et Berlin, car c'est là que se trouvent les talents.

Prenons l'exemple de Meta, la société mère de Facebook, qui a augmenté ses effectifs mondiaux, passant d'environ 58 000 employés à la fin de 2020 à environ 72 000 à la fin de 2021, soit une augmentation de 23 % sur un an. En 2020, au plus fort de la pandémie, Meta a signé un bail pour 730 000 pieds carrés à Manhattan, la plus grande transaction de bureaux à New York cette année-là. Aujourd'hui, l'entreprise va de l'avant sur le site, et les employés devraient commencer à y travailler d'ici la fin de l'année.

Lorsque les entreprises en pleine croissance augmentent leurs effectifs et versent des salaires de haut niveau, les équipes de direction souhaitent souvent que ces employés soient réunis en personne. Par conséquent, les propriétaires de bureaux doivent créer des environnements où les employés ont envie de travailler. Cette tendance s'accompagne de plus en plus souvent d'espaces de bureaux de prestige dotés d'équipements modernes, de lumière naturelle, de vues impressionnantes, d'air pur, de références en matière de durabilité et de nombreux espaces communs où les gens peuvent interagir. Et nous constatons que les locataires sont prêts à payer pour obtenir ces services.

En fait, CBRE a indiqué au début de l'année 2022 que le marché des bureaux haut de gamme de Manhattan, c'est-à-dire les immeubles neufs ou rénovés dotés de nombreux équipements, de systèmes de construction modernes et d'un accès facile aux transports publics, est revenu aux normes précédant la pandémie. En 2021, 105 transactions comprenaient un loyer de départ, calculé au pied carré, de 100 $ ou plus (voir la Figure 1).⁶ Alors que le montant des allocations d'amélioration locative et des forfaits de loyer gratuit a augmenté, le nombre de transactions à 100 $ a augmenté de 114 % par rapport à 2020 et de 18 % par rapport à la moyenne historique sur cinq ans. De plus, à Brookfield, notre équipe de location a vu un certain nombre de transactions dans le Midtown Manhattan dépasser 200 $ par pied.

Les locataires du secteur des technologies à forte croissance se manifestent également dans bon nombre de ces mêmes villes à la recherche d'espaces de bureaux de prestige.

En 2021, Google a annoncé l'acquisition, pour un montant de 2,1 milliards de dollars, de St. John's Terminal, un immeuble de bureaux récemment rénové de l'ouest de Manhattan que l'entreprise louait déjà. Et l'entreprise se développe également dans d'autres villes.

En janvier 2022, Google a annoncé son intention d'augmenter ses investissements à Londres en achetant le projet Central Saint Giles pour 730 millions de livres sterling. La société prévoit de rénover la propriété, en installant « de nouveaux types d'espaces de collaboration pour le travail d'équipe en personne, ainsi qu'en créant plus d'espace global pour améliorer le bien-être ».⁸ L'investissement de Google dans le bureau augmente effectivement sa présence au Royaume-Uni de 50 %. Avec actuellement 6 400 employés au Royaume-Uni, Google pourra bientôt accueillir 10 000 employés dans la région.

Les entreprises technologiques ne sont pas les seules à payer un loyer très élevé pour des bureaux haut de gamme. À San Francisco, Citigroup quitte sa tour éponyme dans le centre-ville pour s'installer dans un immeuble plus coûteux au 1 Market Street.⁹ À New York, Chubb, une compagnie d'assurances multirisques, quittera son siège actuel près de Times Square et louera 240 000 pieds carrés en tant que locataire principal au 550 Madison Avenue, un immeuble de bureaux réaménagé en complexe de prestige.¹⁰Toujours à New York, Morgan Stanley a signé un bail de 15 ans pour environ 400 000 pieds carrés et prendra des locaux supplémentaires au Park Avenue Plaza, situé au 55 East 52nd Street.¹¹ Enfin, dans le centre-ville de Los Angeles, Adidas a récemment loué 107 000 pieds carrés au California Market Center, un nouveau projet de réaménagement de bureaux appartenant à Brookfield.¹²

Ce qu'il ne faut pas : Des espaces de moindre qualité

« Bienvenue dans l'ère de l'obsolescence accélérée », a remarqué la publication PERE sur les marchés privés en décembre 2021, « car les exigences ESG plus strictes et les demandes des locataires font que de nombreux biens ne sont plus aux normes ».¹³

La plupart des actifs de bureau nécessitent plus de capital que ce que les gens auraient pu souscrire il y a cinq ou dix ans. À son tour, le risque accru d'obsolescence a également entraîné un rétrécissement de l'univers investissable. Pour certains de ces actifs de bureaux de classe B et C, l'argent qu'il faudrait pour remettre leurs bâtiments au goût du jour – pour moderniser les ascenseurs, réviser les systèmes mécaniques, réaliser un reclassement complet de la façade, et plus encore – n'en vaut tout simplement pas la peine.

Au lieu de cela, certains seront convertis en logements multifamiliaux, d'autres en actifs de sciences de la vie, d'autres en hôtels et d'autres encore en espaces industriels. D'autres continueront à fonctionner, mais comme des zombies – attirant quelques locataires, mais luttant avec une inoccupation chronique environnant les 35 %.

Conclusion

D'un point de vue fondamental, il est important de se rappeler que les immeubles de bureaux sont entrés dans ce ralentissement induit par la pandémie en étant fortement loués, peut-être plus que jamais. Aux États-Unis, par exemple, environ une décennie d'absorption nette nationale positive a suivi la crise financière mondiale. Et comme de nombreuses entreprises locataires ont traversé la pandémie sans faire faillite, elles ont toujours des baux à long terme et paient toujours leur loyer.

Bien sûr, entièrement loué ne signifie pas nécessairement entièrement occupé, et certaines entreprises peuvent décider qu'elles ont besoin de moins de bureaux par la suite. Mais cela suggère aussi que le canal de construction de nouveaux bureaux a probablement atteint son apogée et qu'au fil du temps, ce manque de nouvelles offres augmentera la demande pour les immeubles de bureaux existants de haute qualité.

Les bureaux se rétablissent, mais nous pensons que cette reprise sera pondérée en faveur des meilleurs actifs en matière de bureaux. Ce sont exactement les types d'actifs que les entreprises veulent louer et dans lesquels les investisseurs institutionnels, les fonds de pension et les fonds souverains aimeraient déployer leur capital.

Annexe

Sur le terrain : Manhattan

En décembre 2021, malgré le climat défavorable résultant de la pandémie, deux transactions ont eu lieu à New York qui soulignent la force du marché d'investissement pour les actifs de haute qualité.

Le premier est le réaménagement du One Madison Avenue. SL Green Realty Corp. a vendu une participation de 25 % à un investisseur institutionnel anonyme, qui engagera au moins 259,3 millions de dollars de capitaux propres dans le projet.¹⁴ Selon SL Green, « la santé et le bien-être sont primordiaux dans la conception du bâtiment »; en termes pratiques, cela signifie la circulation d'air frais, des fenêtres surdimensionnées, beaucoup de lumière naturelle et d'espace extérieur.

La deuxième est la vente d'une participation de 49 % dans One Manhattan West.¹⁵ Un groupe dirigé par Brookfield a vendu une participation de 49 % dans une transaction qui a évalué la tour de bureaux de 67 étages et de 2,1 millions de pieds carrés – qui a ouvert en 2019 et est maintenant louée à 94 % – à 2,85 milliards de dollars. Au-delà du prix de vente, il convient de noter que les évaluations des actifs dé-risqués et générateurs de trésorerie, comme le One Manhattan West, bénéficient également de l'environnement de taux d'intérêt bas.

Dans une ville où environ 90 % du parc de bureaux a plus de 20 ans, ces actifs de haute qualité sont le type d'actifs que nous pensons être le mieux positionnés pour l'avenir, tant du point de vue de la demande des locataires que de la vente d'investissements.

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Sur le terrain : Sydney

Sur le plan du marché de l'investissement de Sydney, nous assistons à une concurrence féroce pour les actifs du premier quartile, soutenue par, comme l'a décrit l'Australian Financial Review en janvier 2022, « le poids des capitaux qui recherchent de longs baux sur des immeubles de qualité et la répercussion croissante des considérations environnementales, sociales et de gouvernance sur les décisions d'investissement. »¹⁶

En 2021, une transaction illustrant cette tendance à la recherche de qualité a eu lieu au 200 George Street. En juillet, Mirvac s'est associée à M&G Real Estate pour acheter les 50 % de la propriété qu'elle ne possédait pas encore. Le prix était de 575 millions de dollars, ce qui représente un taux de capitalisation de 4,3 %.

Une autre transaction récente démontre comment les meilleurs actifs de bureaux attirent une offre importante sur le marché de l'investissement : le complexe de bureaux Darling Quarter. Darling Quarter, qui est loué à la Commonwealth Bank pour les 12 prochaines années, a vu une participation de 50 % mise en vente par l'Abu Dhabi Investment Authority, l'un des deux copropriétaires de l'actif. Fin janvier, selon l'Australian Financial Review, une association entre Allianz Real Estate et le National Pension Service of Korea a acquis la participation de 50 %.¹⁷ Le prix d'achat s'élevait à 633 millions de dollars australiens, ce qui représente un taux de capitalisation de moins de 4 %, un rendement record pour le marché australien des bureaux.

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Sur le terrain : Londres

Londres fournit un autre exemple éloquent de la tendance du secteur des bureaux à rechercher la qualité. Selon une étude réalisée par Green Street en septembre 2021, dans le centre de Londres, les loyers des bureaux de choix sont en rupture avec les taux d'inoccupation du marché global (voir la figure 2).¹⁸ En d'autres termes, même si les niveaux d'occupation ont diminué pendant la pandémie, les taux de location des propriétés de choix ont augmenté.

Selon Green Street, ce phénomène s'explique en partie par le fait que si le taux de disponibilité global du marché dans le centre de Londres tourne autour de 11 %, le chiffre estimé pour le marché de première qualité se situe probablement entre 5 et 9 %.

À Londres, le fait de disposer d'espaces de bureaux de prestige, neufs ou rénovés, dans des villes clés peut constituer un avantage concurrentiel et contribuer à attirer les talents. C'est le cas de Citigroup, qui a annoncé en janvier 2022 son intention de transformer son siège londonien, qui abrite ses opérations en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique.¹⁹ La société va entièrement rénover le 25 Canada Square, sa tour de bureaux de 42 étages dans le quartier de Canary Wharf à Londres, qu'elle avait achetée pour un peu plus d'un milliard de livres en 2019. La rénovation mettra davantage l'accent sur les espaces de travail collaboratif et l'efficacité énergétique, ainsi que sur les zones de bien-être pour les employés. Le coût de cette entreprise de trois ans est estimé à plus de 100 millions de livres.

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Sur le terrain : Séoul

La disponibilité générale des bureaux de catégorie A continue de diminuer à Séoul. Dans un rapport de janvier 2022, Colliers remarque que le marché des bureaux de Séoul, qui était un marché favorisé par les locataires depuis 2010, est devenu un marché de propriétaires.²⁰

La demande de bureaux provient de l'expansion des entreprises technologiques, notamment des opérateurs de centres d'appels, ainsi que des entreprises biopharmaceutiques. Par conséquent, la disponibilité de l'espace locatif diminue (voir la figure 3).

Les locataires du secteur technologique poursuivent leur expansion et ciblent tous les espaces de bureaux de haut de gamme disponibles. Comme il devient difficile de trouver des options de location dans le quartier des affaires de Gangnam, les locataires du secteur technologique s'étendent au quartier central des affaires et au quartier des affaires de Yeouido.

L'année dernière, l'activité de location à IFC Séoul, un complexe à usage mixte situé dans le quartier des affaires de Yeouido et appartenant à Brookfield et à ses partenaires, a reflété ces tendances. En fait, le taux d'occupation des bureaux à IFC Séoul est maintenant supérieur à 99 %.

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Sur le terrain : Bangalore

En Inde, les entreprises technologiques continuent de stimuler la demande de bureaux. Les multinationales indiennes du secteur des technologies de l'information ont étoffé leurs effectifs, ce qui devrait créer une nouvelle demande de bureaux.

Bangalore, par exemple, également connue sous le nom de Bengaluru, est la capitale de l'État du Karnataka, dans le sud de l'Inde. C'est aussi le centre de l'industrie de haute technologie de l'Inde. Chez Brookfield, nous recevons des demandes de propositions de locataires pour des surfaces importantes sur ce marché, soit au total près de 5 millions de pieds carrés, avec des livraisons prévues au cours des deux prochaines années.

Les niveaux d'inoccupation des bureaux sont en hausse à Bangalore; cependant, comme le remarque Savills dans un rapport de janvier 2022, « les immeubles de qualité supérieure dans les micromarchés actifs continuent d'être préférés par les occupants et ont un taux d'inoccupation négligeable. »²¹

Cela correspond à ce que Brookfield observe sur d'autres marchés en Inde. Nos actifs ont fait l'objet de locations importantes avec des locataires de renom. Par exemple, un bail de 423 000 pieds carrés avec Mastercard à Bluegrass Pune, et un bail de 377 000 pieds carrés avec Samsung à Candor Techspace N2, ce qui démontre la demande d'actifs institutionnels de haute qualité et de catégorie A.

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Sur le terrain : Dubaï

Le centre ICD Brookfield Place, détenu à parts égales par Brookfield et son partenaire, a ouvert ses portes il y a environ deux ans et constitue un actif de première qualité.

Selon les informations recueillies par CBRE, le Centre ICD Brookfield Place représentait environ 48 % des nouveaux baux dans les immeubles de bureaux de première catégorie du DIFC en 2021.²² Le groupe de luxe suisse Richemont est un exemple de locataire louant actuellement des locaux au Centre ICD Brookfield Place.

Les loyers moyens du marché de Dubaï ont continué à diminuer en 2021, selon CBRE. En réalité, en 2021, les loyers moyens de classe A à Dubaï dans le quartier central des affaires ont diminué de 0,1 % sur un an. Pendant la même période, les loyers moyens des bureaux de classes B et C à Dubaï ont baissé de 4,4 % et 6,8 %, respectivement, en un an.

Les loyers du centre ICD Brookfield Place ont cependant échappé à cette tendance en 2021, augmentant de 5  % sur un an. Si l'on creuse un peu plus, les loyers des bureaux de première classe et de classe A à Dubaï sont respectivement de 52,27 $ (192 AED) et de 38,66 $ (142 AED) par pied carré et par an. Comparez cela aux loyers moyens du ICD Brookfield Place, qui sont de 69,42 $ (255 AED) par pied carré. Cela signifie qu'à Dubaï, non seulement les loyers moyens du ICD Brookfield Place sont 33 % supérieurs aux loyers des bureaux de première qualité, mais ils sont également 80 % supérieurs aux loyers des bureaux de classe A.

^{Notes en fin de texte :}

<sup>1. Brookfield, « The Future of the Office: Not What You Might Think » (en anglais seulement), 17 août 2020
2. Green Street, « U.S. Office Outlook » (en anglais seulement), 13 janvier 2022.
3. Cushman & Wakefield, « Q4 2021 Office Overview » (en anglais seulement), Janvier 2022
4. Wall Street Journal, « Businesses Lease Trophy Space to Stoke Return to the Office », 2 novembre 2021
5. Harvard Business Review, https://hbr.org/2022/01/why-companies-arent-cutting-back-on-office-space, 25 janvier 2022
6. CBRE, « Strong Demand for Top-Quality Office Space Fuels Recovery of $100-per-sq.ft. Rental Market » (en anglais seulement), 4 janvier 2022
7. Google, « Increasing Google’s investment in New York » (en anglais seulement), 21 septembre 2022
8. Google, « Increasing Google’s investment in the UK », 14 janvier 2022
9. The Real Deal, « Citigroup to leave longtime SF home, cut office footprint by half » (en anglais seulement), 18 novembre 2021
10. Bloomberg, « Manhattan’s Former Sony Building Lands Chubb as Anchor Tenant » (en anglais seulement), 18 novembre 2021
11. Bloomberg, « Morgan Stanley Bets on NYC With Lease for BlackRock Offices » (en anglais seulement), 4 janvier 2022
12. Wall Street Journal, « Adidas Signs Downtown Los Angeles’s Biggest Office Lease in More Than a Year », 11 janvier 2022
13. PERE, « Deep Dive: Private real estate’s obsolescence problem », 6 décembre 2021
14. SL Green, « SL Green Announces Sale of 25 Percent Interest in One Madison Avenue », 6 décembre 2021
15. Wall Street Journal, « Blackstone Nears Deal Valuing Manhattan Office Tower at $2.85 Billion » (en anglais seulement), 17 décembre 2021
16. Australian Financial Review, « Office tower trade set for record sales in 2022 » (en anglais seulement), 3 janvier 2022
17. Australian Financial Review, « Allianz fund buys Sydney office for $630m on record-low yield » (en anglais seulement), 31 janvier 2022.
18. Green Street, « Office Insights: Same But Different », 9 septembre 2021.
19. Financial Times, « Citi plans £100m revamp of Canary Wharf tower », 26 janvier 2022
20. Colliers, « Transition to landlords’ market & lowest vacancy in Gangnam since 2010 » (en anglais seulement), 21 janvier 2022
21. Savills, « India Market Watch: Office Year-End 2021 » (en anglais seulement), 18 janvier 2022
22. Selon le groupe CBRE, le concours de l'ICD Brookfield Place comprend cinq bâtiments de premier ordre au Dubai International Financial Centre (DIFC), situé à Dubaï, Émirats arabes unis.</sup>

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