Introdução

Dois anos após o início da pandemia, o futuro do mercado de escritórios continua provocando debates acalorados.

Em agosto de 2020, manifestamos a nossa posição: edifícios de alta qualidade nos maiores centros urbanos com ambientes de “vida pessoal, trabalho e lazer” se sairiam muito melhor do que prédios comerciais mais antigos e com altas despesas de capital diferidas, ou em localizações menos desejadas.¹ Em outras palavras, a demanda por edifícios comerciais da melhor qualidade continuaria alta, o que acabou se tornando uma realidade.

Hoje, a Green Street, uma empresa de análise de imóveis comerciais, prevê que a demanda por escritórios diminuirá aproximadamente 15% devido ao regime de trabalho flexível.² No entanto, essa previsão ofusca o evidente "salto para qualidade", onde o impacto negativo da demanda é centrada em edifícios mais antigos e defasados, ao mesmo tempo em que a demanda segue forte para espaços de alta qualidade.

Estes edifícios de escritórios podem ser novos ou recentemente renovados, e tendem a ser repletos de amenidades, em cidades relevantes e próximos a hubs de transporte. Desde o início da pandemia, por exemplo, 84% dos aluguéis realizados na região central de Manhattan foram de ativos Classe A ou de empreendimentos icônicos, de acordo com a Cushman & Wakefield.³

Observamos agora a diferença entre os valores de aluguéis pagos por espaços de primeira linha e por espaços de baixa qualidade aumentando para níveis recordes. Em fevereiro de 2022, aluguéis dos edifícios comerciais entre os 10% mais caros dos EUA eram 51% maiores do que o restante das propriedades em seus mercados, de acordo com a empresa de dados VTS.⁴ Na Brookfield, temos observado tendências semelhantes no mercado de escritórios em todo o mundo, como Nova York, Sydney, Londres, Seul, Dubai, Xangai, Berlim e Bangalor, um centro global de tecnologia na Índia.

Em alta: escritórios de qualidade nas grandes cidades

Acreditamos que grandes cidades globais continuarão sendo os locais em que empregadores devem estar para contratar os melhores e mais diversos talentos do mundo.

Tendo em vista a atual escassez de mão de obra qualificada, é uma questão de acesso ao mercado para os empregadores.

Empresas de tecnologia estão assinando contratos de locação em metrópoles globais, como Nova York, Xangai, Londres e Berlim, porque é lá que estão os talentos.

Observe a Meta, dona do Facebook, que aumentou seu quadro global de funcionários de cerca de 58 mil no fim de 2020 para aproximadamente 72 mil no fim de 2021, um crescimento de 23%. Em 2020, durante o auge da pandemia, a Meta assinou um contrato de aluguel de cerca de 68.000 m² (730.000 pés quadrados) em Manhattan, a maior negociação de aluguel de escritórios em Nova York naquele ano. Hoje, a empresa continua investindo na propriedade, onde é esperado que seus funcionários comecem a trabalhar no local até o fim do ano.

À medida que empresas em crescimento ampliam seus quadros de funcionários e pagam salários de alto nível, os gestores frequentemente querem esses funcionários juntos, presencialmente. Portanto, os proprietários de escritórios precisam criar ambientes onde os funcionários queiram estar. Cada vez mais, essa dinâmica inclui escritórios diferenciados e com comodidades modernas, luz natural, vistas incríveis, ar limpo, credenciais de sustentabilidade e muitas áreas comuns nas quais as pessoas possam interagir. E constatamos que os inquilinos estão dispostos a pagar por isso.

De fato, informações da CBRE divulgadas no início de 2022 mostram que o mercado de escritórios de alto-padrão de Manhattan, formado por edifícios novos ou reformado com comodidades abundantes, sistemas de construção modernos e fácil acesso ao transporte público, recuperou os níveis anteriores à pandemia. Em 2021, 105 contratos de locação tinham um aluguel inicial de US$ 100 por pé quadrado (0,1 m²) ou mais (ver Imagem 1).⁶ Embora tenham aumentado os subsídios dados aos locatários por melhorias feitas no imóvel, assim como o número de pacotes que incluem aluguéis gratuitos, a quantidade de locações feitas a US$ 100 por pé quadrado (0,1 m²) aumentou 114% em relação a 2020, e ficou 18% acima da média histórica de cinco anos. Além disso, a equipe de leasing da Brookfield constatou que diversos contratos feitos no centro de Manhattan excederam o valor de US$ 200 por pé quadrado (0,1 m²).

Inquilinos de tecnologia em alto crescimento também estão aparecendo em muitas das mesmas cidades em busca de espaços icônicos para escritórios.

Em 2021, o Google anunciou a aquisição, por US$ 2,1 bilhões, do St. John's Terminal, um edifício comercial recém-reformado que já era alugado pela empresa na região oeste de Manhattan. E a empresa continua abrindo escritórios em outras cidades também.

Em janeiro de 2022, o Google anunciou que ampliaria seus investimentos em Londres por meio da aquisição do empreendimento Central Saint Giles por £ 730 milhões. A empresa planeja reformar a propriedade, instalando “novos tipos de espaços colaborativos para incentivar o trabalho em equipe presencial, além de criar mais espaços que visem ao bem-estar”.⁸ O investimento do Google em escritório efetivamente expande sua capacidade no Reino Unido em 50%. Com 6.400 funcionários no Reino Unido atualmente, o Google logo terá capacidade para 10 mil funcionários na região.

Não são apenas as empresas de tecnologia que estão pagando um aluguel alto por escritórios de primeira linha. Em São Francisco, o Citigroup está saindo de sua torre homônima no centro da cidade e se mudando para um local mais caro na 1 Market Street.⁹ Em Nova York, a Chubb, uma seguradora de propriedades e acidentes, vai se mudar de sua sede próxima à Times Square para um local de cerca de 22.000 m² (240.000 pés quadrados) como locatária principal em um edifício comercial totalmente reformado na 550 Madison Avenue.¹⁰ Também em Nova York, o Morgan Stanley assinou um contrato de 15 anos por cerca de 37.000 m² (400.000 pés quadrados) e ocupará um espaço adicional no Park Avenue Plaza, na rua 55 East com a rua 52.¹¹ E, por fim, no centro de Los Angeles, a Adidas alugou recentemente cerca de 10.000 m² (107.000 pés quadrados) no California Market Center, um edifício comercial renovado pertencente à Brookfield.¹²

Em baixa: espaços de baixa qualidade

"Bem-vindo à era da obsolescência acelerada", afirmou a PERE, uma publicação voltada ao mercados privados, em dezembro de 2021. "Exigências mais rigorosas de ESG e as demandas dos locatários deixaram muitas propriedades fora do padrão”, observou a publicação.¹³

A maioria ativos de escritórios requerem mais capital do que as pessoas poderiam ter assumido há cinco ou dez anos. Por sua vez, o maior risco de obsolescência também levou ao encolhimento do universo de investimento. Para alguns desses ativos de escritório de Classe B e C, os recursos necessários para renovação - modernizar os elevadores, revisar os sistemas mecânicos, remodelar a fachada, entre outros - não valem a pena.

Em vez disso, alguns desses escritórios serão convertidos em empreendimentos multifamily, outros serão convertidos em ativos de life science, enquanto outros serão transformados em hotéis ou convertidos em espaços industriais. Outros continuarão a operar, mas como zumbis, atraindo alguns inquilinos, mas tendo que lidar com uma taxa de vacância crônica de cerca de 35%.

Conclusão

De um ponto de vista fundamental, é importante lembrar que os edifícios comerciais entraram nesta crise induzida pela pandemia com altos níveis de ocupação, talvez os maiores da história. Nos EUA, por exemplo, aproximadamente uma década de absorção líquida positiva ocorreu após a crise financeira mundial. E, como muitos locatários sobreviveram à pandemia sem falir, eles ainda têm contratos de longo prazo e ainda estão pagando seus aluguéis.

Naturalmente, estar totalmente alugado não significa necessariamente estar completamente ocupado, e algumas empresas podem vir a decidir que precisam de menos espaço de escritório no futuro. Entretanto, isso também sugere que o mercado de construção de novos escritórios pode ter atingido seu auge e que, com o tempo, a falta de ofertas novas aumentará a demanda pelas propriedades comerciais de alta qualidade já existentes.

Os escritórios estão se recuperando, mas acreditamos que essa tendência será mais forte nos ativos de melhor qualidade. Estes são exatamente os tipos de ativos que as empresas querem alugar e que investidores institucionais, fundos de pensão e fundos soberanos gostariam de investir.

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Em destaque: Manhattan

Em dezembro de 2021, a despeito do sentimento negativo resultante da pandemia, duas transações que ocorreram em Nova York destacam a força do mercado de investimentos para ativos de alta qualidade.

A primeira é a revitalização do One Madison Avenue. A SL Green Realty Corp. vendeu uma participação de 25% a um investidor institucional não identificado, que injetará pelo menos US$ 259,3 milhões no projeto.¹⁴ De acordo com a SL Green, “saúde e bem-estar são fundamentais nos projetos de construção”. Em termos práticos, isso significa circulação de ar puro, janelas grandes, muita luz natural e espaços ao ar livre.

A segunda foi a venda de uma participação de 49% no One Manhattan West, que foi inaugurado em 2019 e está 94% ocupado.¹⁵ Um grupo liderado pela Brookfield vendeu uma participação de 49% em uma transação que avaliou a torre comercial de 195.000 m² (2,1 milhões de pés quadrados) e 67 andares em US$ 2,85 bilhões. Além do preço de venda, observe que as apreciações de ativos sem risco e geradores de caixa, como o One Manhattan West, também se beneficiam do ambiente de baixa taxa de juros.

Em uma cidade onde cerca de 90% do estoque de escritórios tem mais de 20 anos, esses ativos de alta qualidade são os que acreditamos estar mais bem-preparados para o futuro, tanto sob o ponto de vista da demanda de um inquilino quanto sob o ponto de vista de investimento.

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Em destaque: Sydney

No mercado de investimentos de Sydney, na Austrália, estamos observando uma competição acirrada por ativos do quartil superior, incentivada pela “procura por aluguéis de longo prazo em edifícios de alta qualidade, e pelo crescente impacto de questões ambientais, sociais e de governança sobre as decisões de investimento”, segundo a Australian Financial Review publicou em janeiro de 2022.¹⁶

Em 2021, uma negociação que exemplificou esta tendência de salto para qualidade foi a do edifício 200 George Street. Em julho, a Mirvac, em parceria com a M&G Real Estate, adquiriu a participação de 50% da propriedade que ainda não lhe pertencia. O valor da transação de US$ 575 milhões representou um cap rate de 4,3%.

Outra transação recente mostra como os melhores ativos de escritórios estão atraindo ofertas significativas no mercado de investimentos: o complexo de escritórios Darling Quarter. O Darling Quarter, que está alugado para o Commonwealth Bank pelos próximos 12 anos, teve uma participação de 50% comercializada para venda pela Abu Dhabi Investment Authority, uma entre duas coproprietárias. No fim de janeiro, de acordo com a Australian Financial Review, essa participação foi adquirida por uma joint venture entre a Allianz Real Estate e o Serviço Nacional de Pensão da Coreia.¹⁷ O preço de compra foi de 633 milhões de dólares australianos, representando um cap rate de menos de 4%, um rendimento recorde para o mercado de escritórios australiano.

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Em destaque: Londres

Londres é outro ótimo exemplo do salto para qualidade que ocorre no setor de escritórios. Segundo uma pesquisa realizada pela Green Street em setembro de 2021, os aluguéis de escritórios de alto padrão no centro de Londres estão se “dissociando” das taxas de vacância do mercado (ver Imagem 2).¹⁸ Em outras palavras, mesmo que os níveis de ocupação tenham diminuído durante a pandemia, o valor dos aluguéis de imóveis de alto padrão subiu.

Segundo a Green Street, parte dessa dissociação pode ser explicada pelo fato de que, embora a taxa de disponibilidade no centro de Londres gire em torno de 11%, a de edifícios de alto padrão é estimada entre 5% e 9%.

Em Londres, ter um escritório de alto padrão novo ou reformado pode ser uma ótima vantagem competitiva para atrair bons profissionais. Um exemplo é o Citigroup, que anunciou em janeiro de 2022 que irá transformar sua sede em Londres, de onde organiza suas operações na Europa, Oriente Médio e África.¹⁹ A empresa irá reformar completamente sua torre de escritórios de 42 andares na 25 Canada Square no distrito de Canary Wharf, adquirida por pouco mais de £ 1 bilhão em 2019. A reforma vai priorizar espaços voltados para a colaboração e a eficiência energética, assim como áreas de bem-estar para os funcionários. Estima-se que a reforma levará três anos e custará mais de £ 100 milhões.

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Em destaque: Seul

A taxa de vacância de escritórios Classe A em Seul continua caindo. Em um relatório de janeiro de 2022, a Colliers revelou que o mercado de escritórios de Seul, que tem sido favorável aos inquilinos desde 2010, mudou para um mercado positivo para os proprietários.²⁰

A demanda por escritórios é proveniente do crescimento de empresas de tecnologia, incluindo operadoras de call center e empresas biofarmacêuticas. Como resultado, a disponibilidade de espaços para alugar está diminuindo (ver Imagem 3).

Inquilinos do setor de tecnologia continuam expandindo e estão buscando todos os espaços de alto padrão disponíveis. Como está difícil encontrar opções de aluguel na região comercial de Gangnam, as empresas de tecnologia estão abrindo escritórios nas áreas comerciais do centro da cidade e de Yeouido.

Curiosamente, no ano passado, aluguéis no IFC Seoul, um complexo de uso misto na área comercial de Yeouido de propriedade da Brookfield e parceiras, serviu como exemplo dessas tendências; a ocupação dos escritórios do IFC Seoul está acima de 99%.

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Em destaque: Bangalor

Na Índia, as empresas de tecnologia continuam impulsionando a demanda por escritórios. As empresas multinacionais indianas de TI seguem ampliando seu quadro de funcionários, e espera-se que isto crie ainda mais demanda por escritórios.

Bangalor, também conhecida como Bengaluru, por exemplo, é capital do estado de Carnataca, no sul da Índia. É também o centro da indústria de alta tecnologia do país. Na Brookfield, temos observados pedidos de propostas de locatários em busca de espaços significativas neste mercado: no total, cerca de 465 mil m² (5 milhões de pés quadrados), com entregas previstas para os próximos dois anos.

As taxas de vacância de escritórios estão aumentando em Bangalor. No entanto, como a Savills indicou em um relatório de janeiro de 2022, “edifícios de alta qualidade em micromercados ativos continuam a ser os preferidos e estão com uma taxa de vacância insignificante”.²¹

Este dado coincide com o que Brookfield está vendo em outros mercados em toda a Índia. Nossos ativos têm sido altamente procurados por locatários mundialmente importantes. Um exemplo é o aluguel de cerca de 40 mil m² (423 mil pés quadrados) pela Mastercard no Bluegrass Pune, e outro é o aluguel de 35 mil m² (377 mil pés quadrados) pela Samsung no Candor Techspace N2 — uma clara demonstração de uma demanda por ativos institucionais Classe A e de alta qualidade.

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Em destaque: Dubai

O ICD Brookfield Place, com participações iguais da Brookfield e de sua parceira, foi inaugurado há cerca de dois anos e considerado um ativo de altíssimo padrão.

De acordo com pesquisas da CBRE, o ICD Brookfield Place foi responsável por aproximadamente 48% dos novos aluguéis de edifícios comerciais de primeira linha no Centro Financeiro Internacional de Dubai (Dubai International Financial Centre, DIFC) em 2021.²² O grupo suíço de luxo Richemont é um exemplo de um inquilino que agora aluga espaço no ICD Brookfield Place.

O valor médio dos aluguéis no mercado de Dubai continuou a cair em 2021, segundo a CBRE. Na verdade, em 2021, o valor médio dos aluguéis em ativos Classe A na área comercial central de Dubai registrou uma queda anual de 0,1%. Enquanto isso, a queda foi de 4,4% e 6,8%, respectivamente, nas classes B e C.

No entanto, no ICD Brookfield Place, os aluguéis contrariaram essa tendência e aumentaram 5% em 2021. Mais especificamente, o valor dos aluguéis de escritórios de alto-padrão e Classe A em Dubai está em torno de US$ 52,27 (AED 192) e US$ 38,66 (AED 142) por pé quadrado (0,1 m²) por ano, respectivamente. Compare isso com o valor médio dos aluguéis no ICD Brookfield Place, de US$ 69,42 (AED 255) por pé quadrado. Isso significa que, em Dubai, além de estar 33% acima do valor dos aluguéis de escritórios de alto-padrão, o valor médio dos aluguéis do ICD Brookfield Place está 80% acima do valor dos aluguéis de escritórios Classe A.

^{Notas finais:}

<sup>1. Brookfield, “The Future of the Office: Not What You Might Think”, 17/08/2020
2. Green Street, “U.S. Office Outlook”, 13/01/2022.
3. Cushman & Wakefield, Visão geral do mercado de escritórios no 4º trimestre de 2021, 01/2022
4. Wall Street Journal, “Businesses Lease Trophy Space to Stoke Return to the Office”, 02/11/2021
5. Harvard Business Review, https://hbr.org/2022/01/why-companies-arent-cutting-back-on-office-space, 25/01/2022
6. CBRE, “Strong Demand for Top-Quality Office Space Fuels Recovery of $100-per-sq.ft. Rental Market”, 04/01/2022
7. Google, “Increasing Google’s investment in New York”, 21/09/2022
8. Google, “Increasing Google’s investment in the UK”, 14/01/2022
9. The Real Deal, “Citigroup to leave longtime SF home, cut office footprint by half”, 18/11/2021
10. Bloomberg, “Manhattan’s Former Sony Building Lands Chubb as Anchor Tenant”, 18/11/2021
11. Bloomberg, “Morgan Stanley Bets on NYC With Lease for BlackRock Offices”, 04/01/2022
12. Wall Street Journal, “Adidas Signs Downtown Los Angeles’s Biggest Office Lease in More Than a Year”, 11/01/2022
13. PERE, “Deep Dive: Private real estate’s obsolescence problem”, 06/12/2021
14. SL Green, “SL Green Announces Sale of 25 Percent Interest in One Madison Avenue”, 06/12/2021
15. Wall Street Journal, “Blackstone Nears Deal Valuing Manhattan Office Tower at $2.85 Billion”, 17/12/2021
16. Australian Financial Review, “Office tower trade set for record sales in 2022”, 03/01/2022
17. Australian Financial Review, “Allianz fund buys Sydney office for $630m on record-low yield”, 31/01/2022.
18. Green Street, “Office Insights: Same But Different”, 09/09/2021.
19. Financial Times, “Citi plans £100m revamp of Canary Wharf tower”, 26/01/2022
20. Colliers, “Transition to landlords’ market & lowest vacancy in Gangnam since 2010”, 21/01/2022
21. Savills, “India Market Watch: Office Year-End 2021”, 18/01/2022
22. De acordo com a CBRE, o cenário competitivo do ICD Brookfield Place inclui cinco edifícios de alto-padrão no Dubai International Financial Centre, DIFC), localizado em Dubai, Emirados Árabes Unidos.</sup>

^{Divulgações}

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