Embora o trabalho remoto tenha se difundido com a pandemia da Covid-19, acreditamos que locais de trabalho físicos vibrantes continuarão sendo procurados — e serão a chave para a cultura corporativa

Os membros da força de trabalho de hoje provavelmente nunca imaginaram que teriam que viver — e trabalhar — durante uma pandemia. Os isolamentos impostos para retardar a propagação do vírus da Covid-19 levaram muitas empresas a adotar rapidamente novas tecnologias para que seus funcionários pudessem trabalhar em casa. A experiência gerou uma grande questão entre observadores do setor: será que a solução rápida de trabalhar de casa de forma generalizada se tornará um elemento obrigatório a longo prazo — e será que isso levará a uma queda na demanda por espaço para escritórios?

Nós acreditamos que a resposta é não. Em nossa opinião, as empresas de sucesso valorizam o poder da colaboração pessoal na formação de uma cultura corporativa dinâmica, e seus colaboradores também. Embora o trabalho remoto possa ser eficaz a curto e até médio prazo, ele não pode substituir a interação humana para sempre e pode apresentar vários riscos. Em última análise, a cultura de uma empresa precisa de conexão pessoal — e dos espaços de trabalho físicos que a viabilizam — para prosperar.

Nossa perspectiva é baseada em nossa experiência de trabalho próximo aos nossos inquilinos ao redor do mundo, nossas observações em regiões que já começaram a se recuperar — como Coreia do Sul e Alemanha — e nossa história como proprietária e operadora de ativos que remonta a mais de 100 anos.

Com um portfólio de mais de 250 propriedades de escritórios em todo o mundo, superamos vários períodos desafiadores, incluindo a bolha da Internet (quando se esperava que os avanços tecnológicos, como o teletrabalho, tornariam os escritórios físicos obsoletos), os ataques terroristas de 11 de setembro de 2001, a crise financeira global de 2008 e o referendo do Brexit. Os escritórios resistiram a esses e a outros choques, e esperamos que essa resiliência perdure durante e após a pandemia.

Uma distinção importante é que nossa visão se concentra na área em que possuímos e operamos ativos de escritórios: o segmento Classe A — edifícios de alta qualidade em grandes centros urbanos com amenidades que atendem à característica de “vida, trabalho e entretenimento”. Esperamos que esses ativos se saiam muito melhor do que as propriedades de escritórios mais antigas, que têm altos níveis de gastos de capital diferidos, ou do que aquelas em locais menos desejáveis.

Na verdade, a demanda por escritórios de alta qualidade pode até aumentar no longo prazo, à medida que o efeito psicológico da pandemia diminui a tendência de densificação de escritórios.

Perspectivas a curto prazo: resiliência

Durante a pandemia, as propriedades comerciais da Brookfield, inclusive os escritórios, permaneceram em grande parte abertas para que os locatários pudessem manter infraestruturas e operações críticas. Atualmente, nosso foco principal é ajudar nossos locatários a implementar as melhores práticas de retorno às operações — e divulgar os passos que estamos tomando para tornar as propriedades de nossos escritórios seguras para o retorno dos colaboradores.  

Como parte desse processo, consideramos os efeitos potenciais de curto prazo da crise no setor de escritórios, pesquisando nossos inquilinos e observando as implicações em primeira mão. O que descobrimos sugere que o impacto do setor no curto prazo será limitado.

Os pagamentos de aluguéis durante a pandemia ficaram estáveis para propriedades de escritórios de alta qualidade — na verdade, nossas cobranças até junho permaneceram praticamente inalteradas. Além disso, como os aluguéis de escritórios são de longo prazo por natureza (10 anos ou mais), acreditamos que o setor deve estar bem protegido contra qualquer desaceleração do mercado a curto prazo ou sentimento negativo que possa surgir nos próximos 12 a 18 meses.

No que diz respeito a trabalhar em casa, percebemos que os funcionários tiveram comportamentos diferentes nesse período. Algumas empresas de tecnologia de grande visibilidade anunciaram que seus funcionários continuarão a trabalhar remotamente por um período. No entanto, continuamos céticos de que um número significativo de inquilinos acabará com uma força de trabalho verdadeiramente remota por mais tempo do que o necessário, de acordo com os planos de reabertura de suas regiões. De fato, depois de anunciar que até metade de seus funcionários trabalhariam em casa nos próximos 10 anos, o Facebook assinou um aluguel de quase 70.000 metros quadrados no West Side em Manhattan, depois de ter assinado um aluguel de quase 140.000 metros quadrados a alguns quarteirões de distância no final do ano passado.¹

A decisão de algumas empresas de manter seus funcionários em casa no futuro próximo não refletem necessariamente mudanças estratégicas de longo prazo. Em muitos casos, essas empresas não conseguem manter o distanciamento social com mais de 50% da força de trabalho no escritório, e muitas diretrizes e planos governamentais têm apresentado cronogramas incertos. Por fim, é importante ressaltar que algumas empresas de tecnologia estão no ramo de venda de serviços em nuvem, produtos e aplicativos online e, portanto, não têm pressa em incentivar seu pessoal a voltar.

Enquanto isso, muitos de nossos próprios locatários estão ativamente envolvidos no desenvolvimento e na execução de planos de retorno ao escritório, com ritmos variados entre as regiões. Em muitos países asiáticos, incluindo a China e a Coreia do Sul, vimos grande parte da força de trabalho retornar ao escritório.  

Quando os funcionários retornarem ao escritório, descobrirão que seu ambiente passou por mudanças significativas. Isso pode incluir procedimentos de limpeza intensificados, de acordo com as diretrizes de saúde revisadas, políticas para garantir que os funcionários doentes não compareçam ao escritório, equipamentos de proteção individual fornecidos pela empresa e requisitos de distanciamento social. Os funcionários também podem notar novos layouts de escritório e recursos atualizados, como estações de trabalho espaçadas com barreiras transparentes, sistemas de elevador sem toque e novos sistemas de filtragem de ar para circular um ar mais limpo. Na Brookfield, estamos testando sistemas avançados de ventilação e filtragem de ar em nossos escritórios de Nova York, Toronto e Calgary, com o objetivo de utilizar essa tecnologia em todas as nossas propriedades de escritórios alugados.

Perspectiva de longo prazo: a reafirmação do escritório

Certamente, as mudanças potenciasi na demanda por escritórios dependem de fatores mais amplos. Os governos precisam equilibrar as preocupações com segurança e as metas de reabertura, o que desempenhará um papel importante na determinação dos planos corporativos O desenvolvimento de vacinas ou tratamentos eficazes para a Covid-19 também será claramente decisivo para a evolução da pandemia e seus efeitos sobre o emprego.

Independentemente disso, com base na nossa experiência de investimento em mercados imobiliários, já vemos algumas tendências surgindo no longo prazo:

Trabalhar em casa acabará por se tornar um complemento, e não um substituto, para o escritório. Embora o trabalho remoto ofereça flexibilidade aos funcionários, o trabalho no escritório possibilita colaboração, conexão e cultura, ingredientes essenciais para o crescimento da empresa, o gerenciamento e o controle de riscos e o desenvolvimento do pessoal. De acordo com um relatório recente do FICC Markets Standards Board, forças de trabalho remotas amplamente distribuídas representam mais de 40 riscos específicos para as empresas, incluindo aqueles relacionados à segurança cibernética, confidencialidade, execução e tratamento e produtividade dos funcionários.²

A interação pessoal é particularmente importante ao integrar e orientar funcionários mais jovens — o que, claro, é a chave para o crescimento de uma empresa a longo prazo. Nossos inquilinos nos dizem que esses processos não podem ser replicados e mantidos por videoconferência no longo prazo.

A ideia de que todos continuarão trabalhando em casa para sempre parece estar perdendo força. Segundo o The Wall Street Journal, agora mais empresas dizem não acreditar que o trabalho remoto será uma solução de longo prazo.³ O CEO do Barclays, Jes Staley, comentou recentemente sobre a importância de ter trabalhadores no escritório: “Queremos nosso pessoal junto de novo para garantir a evolução da cultura e dos controles da empresa, e acredito que isso acontecerá com o tempo."⁴ Na verdade, a maioria dos nossos inquilinos nos diz estar ansiosa para ver os funcionários de volta ao escritório e interagindo. Uma pesquisa recente com mais de 2.300 trabalhadores nos EUA mostra que muitos se sentem da mesma maneira.

A demanda por metragem quadrada permanecerá estável e, em alguns casos, pode até aumentar. É um equívoco pensar que qualquer aumento permanente no trabalho remoto resultará automaticamente em uma diminuição na quantidade do espaço de escritório necessário para acomodar os trabalhadores. Se praticamente todos os funcionários frequentarem o escritório pelo menos parte do tempo, as empresas precisarão no mínimo do mesmo espaço que tinham antes da pandemia. 

A maioria dos trabalhadores também quer mais espaço pessoal, não só por questões de saúde e segurança, mas porque o movimento de décadas para densificar os escritórios pode ter desequilibrado muito o pêndulo para uma direção. Por exemplo, muitos funcionários se despedirão de bom grado do “escritório móvel”, a tendência de escritório que fornece aos funcionários um número limitado de assentos não atribuídos para compartilhar entre eles.

Como é provável que algumas normas de distanciamento social e protocolos de saúde e segurança permaneçam, talvez alguns empregadores precisem de ainda mais espaço. Com base em nossa pesquisa e em exemplos reais, isso poderia se traduzir em cerca de 18 metros quadrados por pessoa (aproximadamente a densidade média de 2011) e uma necessidade de cerca de 33% a mais de espaço.

Em nossa experiência, alguns inquilinos já começaram a explorar maneiras de reconfigurar ou mesmo adicionar espaço a seus escritórios a longo prazo. De fato, um de nossos locatários na Ásia quase dobrou o espaço de seu escritório semanas após o lockdown em seu país. Particularmente, as empresas com muitos funcionários no comércio de ações precisarão priorizar mudanças nesses espaços, já que esse tipo de trabalho, mais do que muitos outros, requer que os funcionários estejam no escritório. Por fim, algumas empresas estão procurando adicionar espaço dedicado para receber reuniões com clientes externos, em alguns casos em andares independentes.

Esperamos que uma mudança no sentido de fornecer aos funcionários mais espaço pessoal, talvez mais perto da metragem quadrada média por colaborador há uma década, deva ser durável mesmo em um mundo pós-vacina, já que os medos e as expectativas de distanciamento social devem permanecer (veja os resultados da pesquisa abaixo). Em um relatório recente, o UBS compartilhou a mesma visão, afirmando que "é improvável que as empresas queiram passar pelo processo de remoção de cadeiras como estão fazendo agora e, em vez disso, devem partir em direção a uma configuração mais sustentável (ou seja, menor densidade) em caso de uma nova pandemia."⁷

Os principais mercados continuarão a atrair e reter inquilinos. A sentença de morte para as cidades já foi dada muitas vezes no passado —o futuro de Nova York, por exemplo, foi questionado por muitos durante a crise fiscal dos anos 1970, as ondas de crime dos anos 1980 e 1990, o rescaldo do 11 de setembro e o cenário da crise global de 2008. Claro, Nova York não apenas resistiu a essas tempestades, mas também emergiu mais forte, por um motivo simples: pessoas de todas as idades querem desfrutar da vida em uma grande cidade.

Espaços de escritórios de alta qualidade em mercados importantes e com oferta restrita também continuarão a atrair inquilinos, porque as grandes cidades continuarão a servir como ímãs para talentos. Esperamos que isso continue a acontecer mesmo quando enfrentamos os desafios da Covid-19 — e é a razão pela qual tais ativos representam uma parte significativa de nosso portfólio imobiliário.

A oferta mais baixa pode compensar a queda na demanda por espaço para escritórios. Em virtude da pandemia e de seu efeito inibidor na percepção dos investidores no setor imobiliário, novos empreendimentos devem ser mínimos, já que o crédito para construção se torna mais restrito. Um relatório de pesquisa elaborado pelo Citi em 29 de julho observou que o nível atual de aberturas de escritórios nos EUA, como um percentual do capital de escritórios nos EUA, está significativamente abaixo da média histórica.⁸ Por sua vez, menos construções novas podem aumentar a pressão sobre a demanda.

Agora não significa para sempre. Nossa longa experiência em investimento imobiliário nos ensinou o valor de manter uma perspectiva de longo prazo. Depois do 11 de setembro, por exemplo, quase todos esperavam que as empresas desocupassem os andares mais altos das torres de escritórios em massa, e era difícil imaginar os funcionários se sentindo confortáveis voltando ao trabalho normalmente. Mas embora as lembranças daquele evento tenham tido um impacto duradouro, por fim, todos voltaram ao trabalho, mesmo nos andares mais altos. Ao mesmo tempo, alguns novos procedimentos implementados imediatamente após os ataques — como triagens de segurança e o uso de cartões de identificação — tornaram-se características permanentes do cenário imobiliário comercial.

Na mesma linha, é importante diferenciar medidas temporárias tomadas durante o surto da Covid-19 de práticas de longo prazo. Mesmo depois que uma vacina para Covid-19 seja desenvolvida e implementada, muitos novos protocolos de limpeza, layouts e tecnologias deverão ser incorporados ao ambiente de trabalho. Mas esperamos que outras marcas deste momento distinto — como dias de trabalho em regime de home-office girando em torno de um laptop e videoconferências — tenham uma vida útil muito mais curta.

Trabalhar com inquilinos com alta qualidade de crédito e manter um período de locação médio ponderado (WALT) estendido em um portfólio podem compensar reações automáticas. O referendo original do Brexit em 2016, por exemplo, não teve um impacto significativo em nossos ativos de Londres. Nosso aluguel continuou sem interrupções em meio a manchetes proclamando o fim de Londres como um centro de negócios global. Na verdade, durante esse tempo, nossos níveis de ocupação de escritórios permaneceram estáveis, e a cidade só solidificou ainda mais seu papel de liderança na economia global desde então.

Conclusão

Não há dúvida de que a pandemia deixará uma marca duradoura nas pessoas e em como elas vivem suas vidas. Os governos precisarão garantir que as pessoas se sintam seguras em usar o transporte público novamente — e trabalhar em um escritório precisará valer a pena. Antes dos lockdowns, os espaços de escritório já eram um fator chave que influenciava a capacidade de uma empresa de atrair e reter os melhores e mais brilhantes. Isso só se tornará mais importante na era pós-Covid-19, pois os efeitos psicológicos da pandemia potencialmente levarão os profissionais a procurar empresas com layouts mais amplos.

Em última análise, esperamos que o setor de escritórios continue a prosperar, com uma demanda ainda maior por edifícios de escritórios de alta qualidade com os melhores sistemas, tecnologia e credenciais de sustentabilidade. Esses escritórios serão bem-equipados para oferecer um ambiente que potencialize o poder das conexões interpessoais, além de oferecer mais suporte à segurança e à saúde dos funcionários. Em outras palavras, acreditamos que o novo normal será muito semelhante ao antigo normal, e que o escritório ressurgirá como o centro de gravidade para as empresas e seus funcionários.

<sup>Notas finais:
1. New York Times, “Facebook Bets Big on Future of N.Y.C., and Offices, With New Lease,” 3 de agosto de 2020
2. FMSB, Spotlight Review, “Examining remote working risks in FICC markets, julho de 2020
3. Wall Street Journal, “Companies Start to Think Remote Work Isn’t So Great After All,” 24 de julho de 2020
4. BBC, “Barclays: We want our people back in the office,” 29 de julho de 2020
5. National Bureau of Economic Research, “Collaborating During Coronavirus: The Impact of COVID-19 on the Nature of Work,” julho de 2020
6. Mercer, “North American Employee Turnover: Trends and Effects,” 29 de janeiro de 2020
7. UBS, Global Real Estate Analyser, “Special edition: COVID accelerating shifts in real estate landscape,” 29 de junho de 2020
8. Citi Research, “Shovels Down,” 29 de julho de 2020</sup>

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